Zawarcie umowy przedwstępnej to częsty krok podejmowany przy sprzedaży nieruchomości, ale może również dotyczyć innych zobowiązań cywilnoprawnych. W praktyce umowa ta daje stronom zabezpieczenie i gwarancję, że w przyszłości dojdzie do zawarcia właściwej umowy przyrzeczonej. Co ważne – nie jest to pusty dokument. Odpowiednio skonstruowana umowa przedwstępna może być podstawą do egzekwowania zawarcia finalnej umowy w sądzie. W artykule wyjaśniamy, czym dokładnie jest umowa przedwstępna, w jakich sytuacjach warto ją podpisać oraz co koniecznie powinna zawierać, aby była ważna i skuteczna.

Najważniejsze wnioski

• Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości.

• Najczęściej dotyczy transakcji na rynku nieruchomości, ale nie tylko.

• Powinna jasno określać strony, przedmiot umowy, termin zawarcia i warunki umowy końcowej.

• W razie niewywiązania się z zapisów – można dochodzić jej wykonania przed sądem.

• Pomoc prawnika specjalizującego się w prawie cywilnym gwarantuje bezpieczeństwo i skuteczność umowy.

Spis treści

• Czym jest umowa przedwstępna?

• Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną?

• Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

• Skutki niewywiązania się z umowy

• Forma umowy – pisemna czy notarialna?

• Rola prawnika w sporządzaniu umów

• Podsumowanie

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości określonej umowy przyrzeczonej – na przykład umowy sprzedaży mieszkania, najmu, dzierżawy czy zlecenia. Strony umawiają się w niej, że w wyznaczonym terminie zawrą właściwą umowę, określając jednocześnie jej najważniejsze postanowienia.

Umowa przedwstępna nie przenosi własności ani nie powoduje skutków prawnych tożsamych z umową końcową – ale może zostać wyegzekwowana na drodze sądowej, jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Z tego powodu warto zadbać, aby dokument był skonstruowany profesjonalnie i zgodnie z przepisami prawa cywilnego.

Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną?

Podpisanie umowy przedwstępnej jest szczególnie zalecane wtedy, gdy strony są już zdecydowane na daną transakcję, ale nie mogą jeszcze zawrzeć umowy końcowej – np. z powodu:

• oczekiwania na kredyt hipoteczny,

• konieczności uregulowania stanu prawnego nieruchomości,

• ustaleń związanych z warunkami technicznymi przedmiotu sprzedaży,

• potrzeby zabezpieczenia decyzji strony kupującej lub sprzedającej.

Umowa ta daje czas na doprecyzowanie formalności, a jednocześnie zabezpiecza interesy obu stron. W przypadku nieruchomości – pozwala np. wpisać roszczenie do księgi wieczystej, co chroni przed sprzedażą komuś innemu.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Aby umowa przedwstępna była ważna i mogła zostać wykonana przed sądem, musi zawierać konkretne elementy. Wśród nich najważniejsze to:

• dane stron umowy,

• przedmiot przyszłej umowy (np. opis nieruchomości, przedmiot sprzedaży),

• zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej,

• termin jej zawarcia,

• ustalenia dotyczące ceny lub wynagrodzenia,

• forma umowy końcowej (np. akt notarialny),

• zadatek lub zaliczka (jeśli jest ustalona).

Umowa może zawierać również dodatkowe warunki – jak np. kara umowna, skutki niewywiązania się z obowiązku czy możliwość odstąpienia w określonych sytuacjach. Z uwagi na znaczenie zapisów – warto skorzystać z pomocy specjalisty z zakresu prawa cywilnego, aby uniknąć błędów formalnych.

Skutki niewywiązania się z umowy

Jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy przedwstępnej, druga może:

• żądać odszkodowania – jeśli umowa została zawarta bez formy szczególnej (np. pisemnie);

• żądać zawarcia umowy przyrzeczonej – jeśli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego (w przypadku nieruchomości);

• dochodzić zachowania zadatku lub zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

W praktyce sądy bardzo dokładnie analizują treść umowy i sposób jej wykonania, dlatego każdy szczegół ma znaczenie. Dobrze sformułowana umowa może być skutecznym narzędziem ochrony interesów.

Forma umowy – pisemna czy notarialna?

Co do zasady umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Jednak w przypadku obrotu nieruchomościami – jeśli strona chce mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej – konieczne jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego.

Forma notarialna daje dodatkowe zabezpieczenie: można zarejestrować roszczenie w księdze wieczystej, co zabezpiecza interes kupującego. Notariusz również zadba o zgodność z obowiązującym prawem cywilnym, co zwiększa bezpieczeństwo transakcji.

Rola prawnika w sporządzaniu umów

Pomoc prawnika przy sporządzaniu umowy przedwstępnej to nie tylko wygoda, ale przede wszystkim gwarancja, że umowa:

• zawiera wszystkie wymagane elementy,

• jest zgodna z obowiązującym prawem,

• właściwie zabezpiecza interes klienta,

• nie zawiera błędów, które uniemożliwią jej późniejsze wyegzekwowanie.

Doświadczony adwokat przygotuje umowę „szytą na miarę” i wskaże ewentualne ryzyka, które mogą pojawić się na etapie realizacji lub egzekucji umowy.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna to bardzo ważny dokument, szczególnie przy transakcjach nieruchomości. Pozwala zabezpieczyć ustalenia stron i chroni interesy na etapie przejściowym. Aby była skuteczna, musi być sporządzona z należytą starannością i zawierać niezbędne elementy formalne.

Z uwagi na potencjalne ryzyko – warto powierzyć jej przygotowanie prawnikowi specjalizującemu się w prawie cywilnym. Profesjonalna pomoc to gwarancja spokoju i bezpieczeństwa w każdej transakcji.